


KİRACIMI EVDEN NASIL ÇIKARABİLİRİM ?
Kira sözleşmelerinden kaynaklanan uyuşmazlıklar, son yıllarda ciddi bir artış göstermiştir. Bu artışın temel sebeplerinden biri, enflasyon nedeniyle kira bedellerinin düşük kalması ve bunun sonucunda kiraya verenlerin mağduriyet yaşamasıdır. Kira Hukukuna ilişkin mevcut kanuni düzenlemeler, genel itibariyle hukuki ilişkinin zayıf tarafı olarak kabul edilen kiracıyı korumayı amaçlamaktadır. Ancak, bu durum kiraya verenlerin haklarını göz ardı etmek anlamına gelmemektedir. Aksine, kiraya verenlerin tahliye davası açabilmeleri için kanun koyucu tarafından belirli şartlar ve imkanlar öngörülmüştür.
Toplumda genel bir yanılgı olarak, kiraya verenlerin kiracıyı tahliye etme konusunda neredeyse hiçbir hakka sahip olmadığı düşünülmektedir. Oysa ki, Türk Borçlar Kanunu ve ilgili mevzuat, kiraya verenlere kiracıyı tahliye edebilme konusunda çeşitli yollar sunmaktadır. Bu makalede, "Kiracımı evden nasıl çıkarabilirim?" sorusuna yasal çerçevede yanıt verilecek ve toplumdaki yanlış algıların düzeltilmesine yönelik açıklamalarda bulunulacaktır.
Tahliye Sebepleri
Türk Borçlar Kanunumuzun 354. Maddesinde '' Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez.'' şeklinde hüküm bulunmaktadır. Bu hükümden de anlaşılacağı üzere kanunda belirtilen sebepler dışında kiracının tahliyesi istenilememektedir. Toplum ifadesiyle kira sözleşmesine kanunda belirtilen tahliye nedenleri dışında konulan tahliye hükümleri geçersizdir. Örneğin; evin satılması durumunda kiracı evi tahliye edecektir veya 1 yıllık kira süresinin sonunda taraflar anlaşamazsa kiracı evi boşaltacaktır. Bu gibi durumlarda sözleşmede bu şekilde kararlaştırmıştık ancak kiracı evden çıkmadı diyerek dava açarsanız, davayı kaybetmeniz mümkündür. Bu sebeple kırtasiylerden veya internet üzerinden temin edilen kira sözleşmeleri kiraya verenlerin mağduriyetine neden olabilmektedir. Özetle bu tür mağduriyetler yaşamamak için kira sözleşmenizi bir avukat aracılığıyla hazırlamanızı şiddetle tavsiye etmekteyiz. ESA HUKUK BÜROSU olarak başta BURSA ilinde olmak üzere KİRA HUKUKU alanında sizlere avukatlık hizmeti vererek mağduriyetlerinizi gidermek için çalışmaktayız.
Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Sözleşme Süresinin Sona Ermesi
Kira sözleşmesinde yazılan süre doldu kiracı mı çıkarabilir miyim?
Türk Borçlar Kanununun 347. maddesinde '' Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. '' şeklinde düzenleme mevcuttur.
Bu düzenleme kira sözleşmesinde belirlenen sürenin dolması halinde kiraya verene tahliye hakkı tanımamıştır. Halk diliyle '' 1 yıllık olarak hazırlanan kira sözleşmesinde 1 yılın dolması halinde kiraya veren dava açarak sözleşmesinin süresi doldu, kiracının tahliyesini istiyorum diyemez. '' şeklinde açıklayabiliriz. Sözleşmede belirlenen kira süresinin dar anlamda sadece kiracıyı bağladığını söylebiliriz. Halk diliyle '' Kiracı 1 yıllık kira sürem doldu ben evden çıkıyorum diyebilir ''. şeklinde açıklayabiliriz.
Kiraya verenler için akıllara '' O zaman sonsuza kadar kiracı benim evimde oturacak mı ? '' sorusu gelmektedir. Kanun maddesi incelendiğinde görüleceği üzere kiraya veren için de sözleşmenin süresine dayanarak tahliye hakkı tanınmıştır. Ancak bu hak kiraya veren tarafından kira sözleşmesinde yazılan sürenin bitiminden 10 YIL geçtikten sonra kullanılabilmektedir. Örneğin 01/01/2010 yılında başlayan 1 yıllık kira sözleşmesi için hesaplama yaparsak 01/01/2011 tarihinde kira sözleşmesi bitecek ve 10 yıllık uzama dönemine girecektir. Bu 10 yıllık süreninde bitiminden sonra ihtarname göndererek kiraya veren kiralanın tahliyesini talep edebilecektir.
Uzama sürelerinin hesaplanması, dava açılma tarihi ve ihtarnamenin tebliği hususunda ESA HUKUK BÜROSU olarak başta BURSA ilinde olmak üzere sizlere AVUKATLIK hizmet vererek mağduriyetlerinizi gidermek için çalışmaktayız.
İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davası
Türk Borçlar Kanununun 350. maddesinde '' Kiraya veren, kira sözleşmesini; Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir. '' şeklinde düzenleme mevcuttur.
Özetle kanun maddesi kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu ve üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü kişiler için ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açabileceğini düzenlemiştir. Ancak ihtiyaç sebebiyle tahliye davası için kanun sıkı şekil şartları getirmiştir. Bu şartları madde metninden de anlaşılacağı üzere, kişi bakımından ve uyulması gereken süre bakımından olarak sınıflandırabiliriz. Kanun gereğince sadece kiraya verene kanunda belirtlen kişilerin ihtiyaçları için tahliye davası açma hakkı tanımaktadır. Süre bakımından ise belirli ve belirsiz süreli sözleşmeler için farklı düzenlemeler yapmıştır. Süre şartını örneklendirecek olursak, 01/01/2023 tarihinde başlayan bir kira sözleşmesi için kiraya veren tarafından dava açma süresinin 01/01/2024-01/02/2024 tarihleri aralığında olması zorunludur. Bu süre hak düşürücü süre olarak adlandırılarmakta olup bu süreye uyulmadan açılan davalar mahkeme tarafından kendiliğinden dikkate alınmaktadır. İhtiyaç kavramı için madde metninde kanuni bir düzenleme bulunmamaktadır. İhtiyacın varlığının bulunup bulunmadığı, bu ihtiyacın sami ve zorunlulu olup olmadığı hususları İlk Derece Mahkemeleri, Bölge Adliye Mahkemeleri ve Yargıtay kararlarıyla yani hakimler tarafından belirlenmektedir.
Dava açılma tarihinin hesaplanması, ihtiyacın mahkeme tarafından nasıl değerlendirilebileceği, ihtarname gönderilmesi gerekip gerekmediği hususunda ESA HUKUK BÜROSU olarak başta BURSA ilinde olmak üzere sizlere AVUKATlık hizmeti vererek mağduriyetlerinizi gidermek için çalışmaktayız.
Yeni Malikin İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası
Türk Borçlar Kanunun 351. maddesinde '' Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. '' şeklinde düzenleme mevcuttur.
Kanun maddesi kiralanan taşınmazı içinde kiracı varken edinen kişinin ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabileceğini düzenlemiştir. Yeni ev sahibinin ihtiyaç sebebiyle tahliye davası için kanun sıkı şekil şartları getirmiştir. Bu şartları madde metninden anlaşılacağı üzere, kişi bakımından, ihtarnamenin zorunluluğu ve uyulması gereken süre bakımından olarak sınıflandırabiliriz. Kanun gereğince sadece kanunda belirtilen kişilerin ihtiyaçları için tahliye davası açma hakkı tanımaktadır. Kanun maddesi yeni ev sahibine kiracıya bildirme zorunluluğu getirmiştir. Süre bakımından ise yazılı bildirimin tebliğinden itibaren 6 ay sonra dava açılabileceğini düzenlemiştir Süre şartını örneklendirecek olursak, 01/01/2024 tarihinde satın alınan bir daire için en geç 01/02/2024 tarihine kadar yazılı bildirimin kiracıya ulaşması gerekmektedir. Yazılı bildirimin tebliğinden 6 ay geçmesine rağmen kiracı tarafından ev tahliye edilmemiş ise yeni malik ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açabilecektir. Bu süreler hak düşürücü süre olarak adlandırılarmakta olup bu süreye uyulmadan açılan davalarda süre yönünden davalar reddebilecektir. İhtiyaç kavramı için madde metninde kanuni bir düzenleme bulunmamaktadır. İhtiyacın varlığının bulunup bulunmadığı, bu ihtiyacın sami ve zorunlulu olup olmadığı hususları İlk Derece Mahkemeleri, Bölge Adliye Mahkemeleri ve Yargıtay kararlarıyla yani hakimler tarafından belirlenmektedir.
Özetle yazılı bildirim koşullarına uyulması ve davanın süresinde açılması gerekmektedir. Peki evi yeni alan kişi yazılı bildirimde bulunmamış ise ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açamayacak mıdır? Bu sorunun cevabını bizlere kanun '' Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir. '' şeklinde vermektedir. Halk diliyle örnekleyecek olursak 01/01/2023 tarihli 1 yıllık kira sözleşmesi uyarınca kiracı bulunan evi satın alan kişi 01/01/2024-01/02/2024 tarihleri arasında da ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açabilmesi mümkündür.
Dava açılma tarihinin hesaplanması, ihtiyacın mahkeme tarafından nasıl değerlendirilebileceği ve ihtarname gönderilmesi hususunda ESA HUKUK BÜROSU olarak başta BURSA ilinde olmak üzere sizlere AVUKATlık hizmeti vererek mağduriyetlerinizi gidermek için çalışmaktayız.
Kiralanan Taşınmazda Yeniden İnşa veya Esaslı Tadilat Tahliye Davası
Türk Borçlar Kanununun 350. maddesinde '' Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir. '' şeklinde düzenleme mevcuttur.
Özetle kanun maddesi kiralanan taşınmazın yeniden inşa edilmesi veya esaslı tadiat yapılması sebebiyle tahliye davası açabileceğini düzenlemiştir. Ancak yeniden inşa ve esaslı tadilat nedeniyle tahliye davası için kanun sıkı şekil şartları getirmiştir. Kanun gereğince kiralanın inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımın gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımının imkasız olması halinde tahliye davası açma hakkı tanımaktadır. Süre bakımından ise belirli ve belirsiz süreli sözleşmeler için farklı düzenlemeler yapmıştır. Süre şartını örneklendirecek olursak, 01/01/2023 tarihinde başlayan bir kira sözleşmesi için kiraya veren tarafından dava açma süresinin 01/01/2024-01/02/2024 tarihleri aralığında olması zorunludur. Bu süre hak düşürücü süre olarak adlandırılarmakta olup bu süreye uyulmadan açılan davalar mahkeme tarafından kendiliğinden dikkate alınmaktadır. Gereklilik ve kiralananın kullanımının imkansız olması kavramları için madde metninde kanuni bir düzenleme bulunmamaktadır. Şartların bulunup bulunmadığı hususları İlk Derece Mahkemeleri, Bölge Adliye Mahkemeleri ve Yargıtay kararlarıyla yani hakimler tarafından belirlenmektedir.
Dava açılma tarihinin hesaplanması ve tadilat veya yeniden inşanın gerekliliği ve kiralananın kullanımının imkansız olması durumlarının mahkeme tarafından nasıl değerlendirilebileceği hususunda ESA HUKUK BÜROSU olarak başta BURSA ilinde olmak üzere sizlere AVUKATlık hizmeti vererek mağduriyetlerinizi gidermek için çalışmaktayız.
Tahliye Taahhüdünden Kaynaklı Tahliye Davası
Türk Borçlar Kanununun 352/1 Maddesinde '' Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir. '' şeklinde düzenleme mevcuttur.
Özetle kanun maddesi kiracının taahhüt ettiği tarihte taşınmazı boşaltmaması durumunda kiraya verenenin tahliye davası açabileceğini veya icra dairesine başvuru yapabileceğini düzenlemiştir. Tahliye taahhüdünün yazılı olması, kiraya veren tarafından bir ay içinde hakkın kullanılmış olması ve kiralanın tesliminden sonra tahliye taahhüdünün düzenlenmesi geçerlilik şartıdır.
Dava açılma tarihinin hesaplanması ve tahliye taahhüdünün kira sözleşmesiyle birlikte alınması, tahliye taahhüdünün imzalı ancak tarihler doldurulmadan kiraya verene teslim edilmesi gibi durumların mahkeme tarafından nasıl değerlendirilebileceği hususunda ESA HUKUK BÜROSU olarak başta BURSA ilinde olmak üzere sizlere AVUKATlık hizmeti vererek mağduriyetlerinizi gidermek için çalışmaktayız.
İki Haklı İhtar Sebebiyle Tahliye Davası
Türk Borçlar Kanunun 352/2 maddesinde '' Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir. '' şeklinde düzenleme mevcuttur.
Bu hüküm, kiracının kira bedelini zamanında ödememesi nedeniyle kiraya verene sözleşmeyi sonlandırma hakkı tanır. Bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde, kiracı kira süresi içinde; bir yıl veya daha uzun süreli sözleşmelerde ise bir kira yılı veya bu süreyi aşan dönemde kira ödemesini yapmadığı takdirde, kiraya verenin iki haklı ihtar göndermesi gerekir. Haklı ihtarlar, kiracının ödeme yükümlülüğünü ihlal ettiğini belirten ve yazılı olarak iletilen uyarılardır.
Kiraya veren, bu iki ihtarı yaptıktan sonra, sözleşme süresinin bitiminden (bir yıldan uzun sözleşmelerde, ihtarların yapıldığı kira yılının sonundan) itibaren bir ay içinde dava açarak sözleşmeyi feshedebilir. Örneğin, iki yıllık bir sözleşmede kiracı ikinci yılda ödemeyi aksatırsa, kiraya veren ancak o yılın sonunda ve bir aylık süre içinde dava yoluna başvurabilir.
Bu düzenleme, kiracıya ödeme için tekrar eden ihlallerde düzeltme şansı verirken, kiraya verenin mağduriyetini önlemeyi amaçlar. Ancak, kiraya verenin bir aylık yasal süreyi kaçırmaması kritiktir; aksi takdirde hak kaybına uğrayabilir. Son olarak, ihtarların usulüne uygun şekilde tebliğ edilmesi ve hukuki süreçlerin titizlikle takip edilmesi önem taşır.
Dava açılma tarihinin hesaplanması, ihtarnamelerin içeriği ve tebliği gibi durumların mahkeme tarafından nasıl değerlendirilebileceği hususunda ESA HUKUK BÜROSU olarak başta BURSA ilinde olmak üzere sizlere AVUKATlık hizmeti vererek mağduriyetlerinizi gidermek için çalışmaktayız.
Kiracı veya Birlikte Yaşadığı Eşinin Başkaca Taşınmazının Bulunması Nedeniyle Tahliye
Türk Borçlar Kanunun 352/3 maddesinde ''Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir. '' şeklinde düzenleme mevcuttur.
Bu hüküm, kiraya verenin (mal sahibinin) belirli koşullar altında kira sözleşmesini sonlandırabilmesini düzenler. Temel amaç, kiracının barınma ihtiyacı olmadan mülkü gereksiz yere tutmasını önlemek ve kiraya vereni korumaktır. Özellikle, kiracının veya eşinin aynı bölgede ikamet edebileceği başka bir konutu bulunması durumunda, sözleşmenin dürüstlük kuralına aykırı şekilde kullanılmasını engellemeyi hedefler.
Kiraya verenin sözleşmeyi feshetmesi için aşağıdaki şartların tümünün sağlanması gerekir:
- Kiracı veya Eşinin Konutu: Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin, aynı ilçe/belde belediye sınırları içinde "oturmaya elverişli" (ikamet edilebilir) bir konutu bulunmalıdır.
- Kiraya Verenin Bilgisizliği: Kiraya veren, bu durumu kira sözleşmesinin imzalandığı sırada bilmemelidir.
- Zaman Sınırı: Kiraya veren, sözleşmenin doğal sona erme tarihinden itibaren 1 ay içinde dava açmalıdır.
Dava açılma tarihinin hesaplanması ve madde hükmünün koşullarının mahkeme tarafından nasıl değerlendirilebileceği hususunda ESA HUKUK BÜROSU olarak başta BURSA ilinde olmak üzere sizlere AVUKATlık hizmeti vererek mağduriyetlerinizi gidermek için çalışmaktayız.
Temerrüt Nedeniyle Tahliye Davası
Türk Borçlar Kanunun 315 maddesinde '' Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar. '' şeklinde düzenleme mevcuttur.
Bu madde, kiracının kira bedelini veya ek giderleri ödememesi durumunda kiraya verenin izleyeceği süreci düzenler. Amaç, kiracıya ödeme için yasal bir süre tanıyarak hukuki güvence sağlamak ve kiraya verene sözleşmeyi feshetme hakkı vermektir. Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel (ödenmesi gereken) kira bedelini veya yan giderleri (aidat, elektrik, su vb.) zamanında ödemezse bu madde devreye girer. Kiraya veren, kiracıya yazılı bir bildirim yapmalıdır. Bu bildirimde:
- Ödeme için ek süre tanınmalıdır.
- Süre sonunda ödenmezse sözleşmenin feshedileceği açıkça belirtilmelidir.
Sürecin hızlandırılması amacıyla icra dairesi vasıtasıyla işlemlerin yapılması, ihtarın şekli ve geçerlilik şartlarına uygun olarak hazırlanması hususunda ESA HUKUK BÜROSU olarak başta BURSA ilinde olmak üzere sizlere AVUKATlık hizmeti vererek mağduriyetlerinizi gidermek için çalışmaktayız.
ESA Hukuk Bürosu | 3 hafta önce
- Blog (1)
- Güncel Kararlarımız (1)
-
Blog
KİRACIMI EVDEN NASIL ÇIKARABİLİRİM ?
-
Güncel Kararlarımız
Anlaşmalı Boşanma Davası